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Ce contenu s’adresse à celles et ceux qui possèdent, ou envisagent d’acquérir, un logement au Portugal pour le proposer en location saisonnière (l’« alojamento local »). Ces dernières années, le pays a vu l’offre de locations de courte durée exploser, porté par un tourisme en forte croissance. Vous êtes nombreux à solliciter des éclaircissements à ce sujet. Avant de vous lancer, il faut connaître les démarches, les lois, les impôts… Ce dossier, baptisé « Location saisonnière au Portugal en 8 questions », vise à faire le tour des interrogations les plus fréquentes autour de l’alojamento local.
Gardez à l’esprit que les règles, la fiscalité ou les démarches administratives peuvent donner lieu à diverses interprétations. La masse d’informations disponibles en ligne n’aide pas toujours à y voir clair, d’autant que chaque situation possède ses particularités.
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Pour aller à l’essentiel, ce texte privilégie la clarté sans entrer dans tous les détails, afin de vous offrir une vue d’ensemble accessible dès le premier niveau de lecture. Certains points sont volontairement simplifiés, d’autres illustrés en grandes lignes. Vous trouverez aussi plusieurs graphiques et de nombreux liens (repérables en bleu) pour accéder à des documents ou plateformes utiles. Notons que les éléments évoqués ici ont été relus par Maître Katia Neves, avocate fiscaliste, afin de garantir l’exactitude des informations.
Chaque cas étant unique, il reste vivement conseillé de consulter un spécialiste si vous souhaitez approfondir ou obtenir un accompagnement sur-mesure. Pour solliciter un professionnel du secteur, vous pouvez faire votre demande ici.
Question 1 : J’ai acheté une propriété au Portugal que j’ai mise en location. Où dois-je payer les impôts fonciers liés au revenu de cette propriété ?
Les revenus fonciers générés au Portugal doivent être déclarés et imposés dans ce pays. Ainsi, un bien portugais est soumis à l’impôt local et, sous réserve de l’existence d’une convention fiscale (c’est le cas pour la France, la Belgique ou la Suisse), exonéré dans votre pays de résidence.
Malgré cette exonération, il est obligatoire de mentionner ce revenu dans votre déclaration nationale en tant que « revenu étranger ». Même si aucun impôt n’y sera dû, ce montant sera intégré dans le calcul du taux global applicable à vos autres revenus. Par ailleurs, la valeur de ce bien sera prise en compte pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) en France.
Question 2 : Quel est le montant des impôts que je dois payer sur mon revenu de location ?
Si vos loyers restent sous la barre des 200 000€ annuels, ce qui sera le cas de la grande majorité,, deux options s’offrent à vous :
Voici les deux régimes auxquels vous pouvez prétendre :
- Régime spécial (« régime simplifié ») : destiné à ceux qui souhaitent louer une ou plusieurs propriétés sans créer de société. Ici, seule 35% de la somme encaissée est imposable. Par exemple, si vous percevez 20 000€ sur l’année, l’administration retiendra 7 000€ comme base taxable (20 000€ x 0,35). Deux choix s’offrent alors : appliquer un taux fixe de 25% (soit 1 750€ dans cet exemple), ou intégrer ce montant à votre revenu imposable soumis au barème progressif (voir question suivante pour les tranches).
- Régime professionnel : réservé à ceux qui montent une société dédiée à la gestion locative. Dans ce cas, 100% des revenus sont assujettis à l’impôt sur les sociétés (21%). Ce dispositif permet de déduire les charges liées à la rénovation et à la gestion, à condition d’être résident portugais (plus de 6 mois/an et centre des intérêts économiques au Portugal). Les frais déductibles peuvent inclure :
Voici quelques exemples de charges qui peuvent être prises en compte :
- Travaux d’entretien (peinture, revêtements, etc.)
- Rénovations (pose d’un nouveau système de chauffage/climatisation…)
- IMI (Imposto Municipal sobre a Transmissão, détaillé plus loin)
- Assurance
- Charges de copropriété
- Services de gestion
Bon à savoir : si votre chiffre d’affaires locatif dépasse 200 000€ par an, une gestion comptable structurée devient obligatoire.
Question 3 : Quelles sont les tranches d’imposition au Portugal pour l’impôt sur le revenu ?
Comme évoqué plus haut, vous pouvez choisir entre l’application d’un taux fixe sur vos loyers ou une imposition selon votre tranche marginale. Pour vous repérer, voici les barèmes appliqués au Portugal (exemple pour l’année 2018).
Exemple concret : Si vos revenus locatifs atteignent 30 000€ par an, vous entrez dans la tranche 25 000€, 36 856€, soit un taux de 37% avec une déduction de 3 008,20€. Le calcul donne donc :
- 30 000€ x 0,37 = 11 100€
- 11 100€, 3 008,20€ = 8 091,80€
Question 4 : Quelles sont les taxes à payer relativement à l’achat et à la location saisonnière de ma maison ?
Lors de l’achat, il faut s’acquitter de frais équivalents aux « honoraires de notaire » français. Au Portugal, cela correspond :
- au droit de timbre (Imposto do Selo) fixé à 0,8% du prix du bien
- aux frais d’enregistrement et de dossier (725€)
- à la taxe sur les transmissions (IMT, Imposto Municipal sobre a Transmissão), variable de 0% à 8% selon la valeur du bien
Pour évaluer ces coûts, un simulateur simple est disponible ci-dessous.
Chaque année, vous devrez également vous acquitter de l’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Ce prélèvement, oscillant entre 0,3% et 0,45% (taux fixé par chaque commune), dépend de la valeur cadastrale déterminée par la mairie. Le paiement s’effectue généralement :
- par virement bancaire
- au guichet automatique Multibanco avec les codes reçus
- par prélèvement automatique
La taxe de séjour : Pour la location saisonnière, une taxe municipale touristique s’applique également. Elle doit être collectée auprès du locataire à l’arrivée et reversée à la mairie via son site. Le montant est actuellement de 1€ par nuit et par personne de plus de 13 ans, dans la limite de 7 nuits consécutives. Au-delà, aucune taxe supplémentaire n’est due.
Question 5 : Comment déclarer ma propriété pour commencer faire la location de vacances (Alojamento Local) ?
Première étape : Déclarez votre début d’activité auprès de l’« Autoridade Tributaria » (site des Finances). Pour la location saisonnière meublée, sélectionnez le code d’activité 55201 ou 55204.
À noter : les non-résidents dans l’UE doivent désigner un représentant fiscal au Portugal. Pour une société, c’est le comptable qui se charge des démarches. Un compte bancaire portugais est aussi nécessaire pour ouvrir l’entreprise.
Deuxième étape : Inscrivez votre logement à la mairie du lieu de location, ou via le portail do cidadão. Un numéro d’alojamento local vous sera attribué. Les documents à fournir sont :
- copie de la déclaration de début d’activité (étape 1)
- copie de la carte d’identité ou du passeport
- copie de la « Carderneta Predial » remise lors de l’achat
- formulaire d’inscription daté et signé (accès direct ici)
En l’absence de « Cartão de Cidadão » portugais, il n’est pas possible d’effectuer cette démarche en ligne. Il faut alors se déplacer à la mairie ou missionner un avocat.
Troisième étape : La mairie procède à une visite du logement sous un mois (délai souvent plus long en zone tendue) pour vérifier la conformité aux exigences réglementaires (voir question suivante).
Pour l’inscription en ligne à l’étape 2, le Cartão de Cidadão et son lecteur sont indispensables. À défaut, direction la mairie ou passage par un avocat.
Question 6 : Quelles règles dois-je respecter pour la location saisonnière (Alojamento Local) de mon logement ?
Plusieurs conditions sont à remplir pour mettre un bien en location saisonnière au Portugal. Voici les principales :
- Le logement doit être en bon état, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur.
- Il doit disposer d’eau courante, être raccordé au réseau d’égouts et fournir eau froide et chaude.
- Une bonne aération (fenêtres, VMC…) est requise.
- Le bien doit être meublé et équipé de manière adéquate.
- Il faut prévoir de quoi occulter la lumière extérieure (stores, rideaux…) et garantir l’intimité des occupants (portes verrouillables).
- Respect des normes d’hygiène et de propreté.
- La présence du kit de sécurité « Alojamento Local » est obligatoire (coût entre 75€ et 90€ selon la taille du bien), comprenant :
- un extincteur
- une couverture anti-feu
- une trousse de premiers secours
- des panneaux phosphorescents avec informations essentielles
D’autres obligations viennent compléter la liste :
- Disposer d’un registre officiel papier des sinistres (19,86€), et depuis juillet 2018, d’un carnet électronique de 25 réclamations (9,93€).
- Déclarer l’arrivée et le départ des locataires étrangers au SEF (Services de l’Immigration), via leur site après inscription.
- Émettre un reçu pour chaque location à destination de l’administration fiscale (Autoridade Tributaria, AT), à déposer avant le 25 du mois suivant la perception du loyer.
- Remettre le règlement de copropriété aux locataires de passage, si le bien est en immeuble collectif.
Exemple d’éléments à inclure dans la trousse de sécurité obligatoire.
Question 7 : Comment louer mon logement à court terme (Alojamento Local) ?
Une fois le logement prêt et conforme, la diffusion de l’annonce se fait via de nombreux portails spécialisés dans la location saisonnière. Voici quelques plateformes majeures :
- Airbnb
- Booking
- Wimdu
- Misterbnb
- Abritel
- HomeAway
- Tripadvisor Rentals
Vous pouvez également déléguer la gestion à une agence spécialisée. Au Portugal, en particulier dans les grandes villes, les acteurs sont nombreux. Les frais de gestion (entrée, sortie, ménage, gestion des annonces…) s’élèvent généralement à 25% des revenus locatifs, ou peuvent prendre la forme d’un forfait (autour de 55€ par réservation).
Question 8 : Quelle est la rentabilité locative que je peux attendre avec mon hébergement locatif saisonnier au Portugal ?
Avant d’investir, il est logique de vouloir estimer le rendement potentiel. Pour vous aider à y voir plus clair, un outil de simulation est accessible ci-dessous : il vous permettra d’évaluer de manière concrète la rentabilité de votre projet.
La location saisonnière est désormais un choix courant pour les propriétaires au Portugal. Pourtant, chaque étape requiert rigueur et anticipation. Se lancer sans s’être renseigné expose à de mauvaises surprises. S’approprier la réglementation, les démarches administratives, la fiscalité, tout cela s’apprend, parfois en portugais ! Si la langue pose problème, un accompagnement professionnel sera précieux.
Le marché de la location courte durée au Portugal n’a jamais été aussi dynamique. Mais la réussite ne laisse aucune place à l’improvisation : mieux vaut s’informer en amont que de courir après les solutions trop tard.
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