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Quel statut pour faire de la location saisonnière ?

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Cet article est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires de biens immobiliers au Portugal, qui souhaitent mettre leur (s) logement (s) en loyer saisonnier (appelé « alojamento local » au Portugal). Ces dernières années, le Portugal a connu un boom touristique et les locations saisonnières se sont multipliées. Beaucoup d’entre vous nous posent des questions à ce sujet, mais avant d’embarquer, il est important de connaître les procédures, les lois, les impôts… Cet article : « Location saisonnière au Portugal en 8 questions » va donc essayer de répondre à quelques questions récurrentes sur le Local Alojamento.

Il est nécessaire de savoir que tout ce qui concerne les lois, les impôts, les procédures, etc. peut être soumis à de nombreuses interprétations. En effet, beaucoup d’informations se trouvent sur Internet et parfois il n’est pas très facile de tout comprendre. En outre, il sont beaucoup de spécificités qui dépendent du cas de chacun.

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Par choix, je voulais faire un article « simple », sans entrer dans les détails, pour faciliter la lecture et vous donner un premier niveau d’information. Je vais donc faire quelques « raccourcis » et de nombreux points seront expliqués dans leur grandes lignes. Certaines questions seront illustrées par des graphiques parce que je pense que le visuel aide parfois à mieux comprendre certains mécanismes et l’article comprendra de nombreux liens, identifiables par la couleur « bleu ». Vous pourrez cliquer sur ces liens qui vous dirigeront vers les documents et sites utiles à vos procédures. Sachez également que les informations mentionnées dans cet article ont été validées par Maitre Katia Neves, avocat fiscal, pour assurer un contenu de qualité.

Enfin, comme on l’a dit plus haut, le cas de chacun est différent. Donc, je vous recommande fortement d’embaucher un fiscaliste si vous voulez plus de détails. Si vous souhaite un contact avec un professionnel dans ce domaine, vous pouvez faire votre demande ici.

Question 1 : J’ai acheté une propriété au Portugal que j’ai mise en location. Où dois-je payer les impôts fonciers liés au revenu de cette propriété ?

Les impôts fonciers résultant des revenus perçus au Portugal seront déclarés et payés au Portugal. Un bien que vous achetez au Portugal sera donc imposé au Portugal et exonéré dans votre pays d’origine (à condition qu’une convention fiscale soit établie entre votre pays d’origine et le Portugal, c’est notamment le cas pour la France, la Belgique et la Suisse).

Cependant, vous devez toujours déclarer le revenu de ce bien dans votre pays d’origine comme « revenu étranger ». En effet, bien que vous soyez exonéré d’impôts dans votre pays d’origine sur ce bien, le revenu de la propriété sera toujours inclus dans le calcul pour déterminer le taux d’imposition qui s’appliquera au revenu de votre pays d’origine. En outre, la valeur de votre bien à l’étranger sera prise en compte dans le calcul de l’IFI (Immobilier Wealth Tax).

Question 2 : Quel est le montant des impôts que je dois payer sur mon revenu de location ?

En supposant que vos revenus locatifs sont inférieurs à 200 000€ par an, ce qui vous concernera probablement, vous avez le choix entre 2 régimes différents :

1. Régime spécial (également connu sous le nom de « régime simplifié »), pour ceux qui veulent louer une ou plusieurs de leurs propriétés sur une base saisonnière sans créer d’entreprise pour les gérer :

Dans ce cas, vous serez imposé sur 35% de la valeur de votre revenu de location. Par exemple : vous gagnez 20 000€ de revenu locatif par an, seulement 35% de ces 20 000€ seront imposés ou 20 000€ x 0.35 = 7.000€. Ensuite, sur ce dernier montant, les 7000€ dans notre exemple, vous pouvez alors choisir d’appliquer :

  • ou un taux d’imposition forfaitaire de 25%, ce qui donnera alors : 7 000€ x 0,25 = 1.750€
  • ajouter ce montant à votre revenu imposable assujetti à l’impôt sur acomptes provisionnels (voir les tranches dans la question suivante).

2. Régime professionnel, pour ceux qui veulent démarrer une entreprise pour gérer leurs propriétés locatives saisonnières  :

Dans ce cas, vous êtes imposé sur 100 % de la valeur du revenu locatif par l’impôt forfaitaire sur les sociétés de 21 %. L’avantage de ce système est qu’il vous permet de déduire les coûts liés à la rénovation de votre propriété et les frais de location tels que ceux mentionnés ci-dessous : (Veuillez noter que vous pouvez ne déduisez les dépenses que si vous êtes résident au Portugal. Un résident au Portugal est une personne qui vit au Portugal plus de six mois par an et qui a ses principaux intérêts économiques au Portugal).

  • Réparations (peinture, sols, etc.)
  • Rénovations (installation d’un nouveau système de chauffage/climatisation, etc.)
  • IMI (Imposto Municipal sobre a Transmissão dont nous parlerons un peu plus tard dans cet article)
  • Assurance
  • Frais de copropriété
  • Services de gestion

A savoir : dans le cas où le revenu locatif dépasse 200.000€ par an, vous devrez utiliser une structure avec une gestion comptable.

Question 3 : Quelles sont les tranches d’imposition au Portugal pour l’impôt sur le revenu ?

Ci-dessus, nous avons discuté de la possibilité de choisir entre une taxe forfaitaire sur vos loyers perçus ou une imposition par rapport à votre tranche d’imposition. Voici donc ces tranches d’impôt au Portugal (pour les revenus perçus en 2018).

Exemple : Imaginez que vous avez 30000€ de revenus locatifs par an au Portugal, donc vous êtes dans l’ordre de 25000€ à 36856€, soit un taux de 37% avec une allocation de 3008.20€, donc le calcul de votre impôt serait comme suit :

  • 30000€ * 0,37 = 11100€
  • 11100€ — l’allocation de 3008.20€ = 8091.80€

Question 4 : Quelles sont les taxes à payer relativement à l’achat et à la location saisonnière de ma maison ?

Au moment de l’achat, vous devrez payer l’équivalent de « honoraires de notaire » en France. Au Portugal, cela correspond à :

  • au droit de timbre (Imposto do Selo) qui est de 0,8% du montant de la propriété
  • au prix des registres et des frais qui sont de 725€
  • à la taxe sur les transmissions (IMT : Imposto Municipal sobre a Transmissão) entre 0% et 8% de la valeur de la propriété.

Pour calculer ces « frais de notaire », vous trouverez ci-dessous un simulateur rapide et simple pour vos calculs.

Chaque année, vous devrez également payer une taxe appelée IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). L’IMI résulte d’un taux compris entre 0,3% et 0,45% (loi 2018) qui est un taux fixé par chaque municipalité et dépend de la valeur estimée du bien par la mairie concernée. Chaque année, vous recevrez un avis de paiement à payer :

  • soit par virement bancaire,
  • ou au Multibanco (ATM) via les codes indiqués sur l’avis de paiement,
  • ou par prélèvement automatique.

La taxe de séjour  : Enfin, dans le cadre de la location saisonnière, vous devrez également payer une taxe de séjour (Taxa Municipal Turística) (également appelée « taxe de séjour »). Cette taxe vous est payée par votre client à l’arrivée dans l’hébergement. Il est important que les voyageurs soient informés du montant exact de la taxe avant de réserver. Une fois la taxe perçue, vous la remettrez via le site web de la mairie de la ville concernée. Au Portugal, la taxe de séjour est actuellement de 1€ par personne (âgée de plus de 13 ans), par nuit, jusqu’à 7 nuits consécutives. A partir de la 8ème nuit consécutive, il n’y a plus de taxes de séjour facturées.

Question 5 : Comment déclarer ma propriété pour commencer faire la location de vacances (Alojamento Local) ?

Étape 1 — Déclarez le début de votre activité sur le site financier (Autoridade Tributaria — AT). Le code d’activité à choisir pour la location saisonnière de biens meublés est 55201 ou 55204.

A savoir : Si vous n’êtes pas résident dans un pays de l’Union européenne, vous devrez avoir un représentant fiscal au Portugal. Si vous êtes une entreprise, c’est le comptable qui s’en occupe. Vous devrez avoir un compte bancaire ouvert au Portugal pour ouvrir l’entreprise.

Étape 2 — Enregistrez votre propriété à la mairie où la propriété est à louer ou directement sur le portail do cidadão site. Vous obtiendrez alors un numéro Alojamento local. Les documents à fournir sont les suivants :

  • une copie de la déclaration de début d’activité faite à financer (Autoridade Tributaria — AT) à l’étape 1,
  • une copie de votre carte d’identité et/ou de votre passeport,
  • la copie de la « Carderneta Predial » de votre propriété qui vous est donnée lors de l’achat d’une propriété au Portugal,
  • le formulaire d’enregistrement rempli et signé. Il suffit de cliquer ici pour y accéder.

Si vous n’êtes pas portugais et n’avez donc pas de « Cartão de Cidadão », vous ne pourrez pas faire cette étape 2 directement sur Internet. Vous devrez donc vous rendre directement à la mairie avec les documents énumérés ci-dessus ou passer par un avocat.

Étape 3  : A Une fois ces étapes terminées, la mairie visitera votre logement dans un délai d’un mois (dans certaines villes, les temps sont souvent plus longs en raison de la forte demande). Cette visite vise à vérifier que tout est en règle (règles énumérées dans la question suivante).

Cartão de Cidadão et lecteur de carte nécessaire pour faire l’étape 2 en ligne. Sans cela, vous devez vous rendre directement à la mairie ou faire la procédure par l’intermédiaire d’un avocat.

Question 6 : Quelles règles dois-je respecter pour la location saisonnière (Alojamento Local) de mon logement ?

Vous et votre hébergement devez suivre plusieurs règles dans le cadre de l’Alojamento Local, voici :

  • Le bien doit être à l’intérieur et à l’extérieur dans un « bon » état »,
  • La propriété doit avoir accès à l’eau courante, être raccordée au réseau d’égouts publics et avoir de l’eau froide et chaude,
  • La propriété doit avoir une bonne ventilation (fenêtres, VMC, etc.),
  • La propriété doit être équipée de meubles, d’équipements et d’ustensiles appropriés,
  • La propriété doit disposer d’un système qui cache l’entrée de la lumière extérieure (stores, rideaux, etc.) et des portes pouvant être fermées permettant la confidentialité des occupants,
  • L’établissement doit respecter les règles d’hygiène et de nettoyage,
  • La propriété doit avoir le kit de sécurité « Alojamento Local » (entre 75€ et 90€ selon la taille du logement) qui comprend :
    • un extincteur
    • couverture de feu
    • une boîte de premiers soins
    • Signaux phosphorescents avec diverses informations importantes
  • L’hébergement doit avoir :
    • un livre officiel du format papier de sinistres, qui coûte 19,86€
    • Depuis le 1er juillet 2018, il est également obligatoire d’avoir un carnet de sinistres électronique, le format de 25 réclamations, ici, coûte 9,93€.
  • Le propriétaire doit communiquer l’entrée et la sortie des étrangers sur le territoire portugais au SEF (Serviços de estrangeiros e fronteiras) Cette procédure peut être effectuée sur le site web SEF une fois que vous y êtes inscrit,
  • Le propriétaire doit, pour chaque location, remplir un reçu à envoyer au financement via le site financier (Autoridade Tributaria — AT) (vous avez jusqu’à 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois précédent),
  • Le propriétaire doit communiquer les règlements de copropriété aux locataires saisonniers s’il s’agit d’un appartement.

Une partie de la trousse de sécurité qui doit être présente dans votre logement pour une location à court terme.

Question 7 : Comment louer mon logement à court terme (Alojamento Local) ?

Une fois que votre logement est prêt pour la location saisonnière, vous aurez l’embarras du choix pour la publicité à travers de nombreux sites de location de vacances qui existent Actuellement, voici une liste non exhaustive de certains de ces sites avec leurs liens :

  • Airbnb
  • Réservation
  • Wimdu
  • Misterbnb
  • Abri
  • Journées d’accueil
  • Location Tripadvisor

Vous pouvez également choisir de passer par une agence de gestion de location. Il y en a beaucoup au Portugal, en particulier dans les grandes villes. Sachez que les frais de gestion de location qui comprennent : entrées, sorties, nettoyage, gestion des annonces, etc., représentent pour la plupart 25% du revenu locatif ou parfois un taux fixe est requis et, dans ce cas, ils sont généralement d’environ 55 euros par réservation.

Question 8 : Quelle est la rentabilité locative que je peux attendre avec mon hébergement locatif saisonnier au Portugal ?

Lorsque vous commencez un projet d’investissement locatif, la question du rendement de cet investissement se pose nécessairement. Donc, pour vous donner une idée, je vous invite à faire une simulation via l’outil ci-dessous, disponible en cliquant sur le bouton. Ce dernier vous permettra de vous faire une idée de votre rendement locatif.

En conclusion La location à court terme est devenue une option fréquente choisie par les propriétaires immobiliers au Portugal. Cependant, de nombreuses mesures doivent être prises. Il est donc nécessaire de bien étudier le projet et de connaître les lois, les étapes, les devoirs à suivre dans le cadre de ce type de location. En outre, veuillez noter que les procédures administratives pour le logement local sont souvent en portugais, donc une maîtrise de la langue est recommandée ou un accompagnement par un avocat dans vos procédures.

Prêt à se lancer dans l’expérience de location à court terme au Portugal ?

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