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Quel régime fiscal pour une SCI ?

Vous envisagez de créer un SCI pour la gestion de vos actifs immobiliers ? Mais quel régime fiscal devriez-vous choisir ? IS ou IR, micro terre ou régime réel, BNC ou BIC,… Nous avons décidé d’en faire le bilan dans une série de guides juridiques pour vous aider à le voir plus clair. Concentrez-vous ici sur SCI chez IS, une société civile immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés.

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Table des matières

  • 1 SCI, une société assujettie par principe à l’APM
  • 2 SCI à IS : le champ d’application
    • 2.1 Application de l’impôt sur les sociétés de plein droit
    • 2.2 Application facultative de l’impôt sur les sociétés
  • 3 SCI à IS : fonctionnement, avantages et inconvénients
    • 3.1 Taux d’imposition de l’ICS à l’IS
    • 3.2 Frais SCI déductibles au SI
    • 3.3 Obligations de déclaration de l’ICS aux SI
  • 4 Conclusion : IR ou IS, que choisir pour votre IBS ?
  • 5 Liens utiles
    • 5.1 Aide juridique : Nos services en ligne
    • 5.2 Textes de référence

SCI, une société assujettie par principe à l’APM

La société civile immobilière (SCI) est une société de personnes et non une société de capitaux. En tant que tel, il est, en principe, soumis à la RI, l’impôt sur le revenu. En effet, on dit qu’une telle société est semi-transparente. Cela signifie que les résultats de l’IBS sont imposés directement entre les mains de ses associés, sur la base de leur contribution, et sur leur revenu annuel imposable. Il est alors nécessaire de choisir entre le microrégime foncier et le régime réel. Mais la société elle-même applique donc régime de transparence fiscale .

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Toutefois, le SCI peut être assujetti au SI, impôt sur les sociétés. Qu’est-ce que c’est à propos de ? Que choisir ?

SCI à IS : le champ d’application

Dans certains cas, l’IBS est obligatoire pour l’IS. Dans d’autres situations, il peut être plus avantageux de choisir ce régime fiscal.

Application de plein droit de l’impôt sur les sociétés

Le SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Elle doit donc, en principe, se livrer à une activité civile. Cependant, certains IBS louent des locaux meublés. Ou, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Elle est acceptée quand elle reste accessoire, c’est-à-dire tant que l’activité principale de la société reste civile. Lorsque le activité de location meublée est au contraire normalement exercé, le régime des IS est applicable de plein droit, c’est – à – dire automatiquement.

En effet, le Code général des impôts (CGI) prévoit que les sociétés civiles effectuant des opérations qui ont la caractère de Retombées industrielles et commerciales (BIC) au régime de la SI. Toutefois, un SCI dont les activités représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires peut rester dans la RI.

Certains SIC sont donc obligatoires pour le SI. Mais il est également possible de choisir volontairement le régime de l’EI.

Application facultative de l’impôt sur les sociétés

Lors de la création de votre SCI, mais aussi pendant la vie sociale, vous pouvez également choisir d’opter pour le régime fiscal des sociétés.

Lors de la création de l’entreprise, cette option est exercée lors du remplissage du formulaire M0. Ensuite, le changement au régime fiscal doit être effectué dans les trois mois suivant la fin de l’exercice, par déclaration.

Dans tous les cas, cette option pour IS est un option irrévocable . S’il est possible de passer de IR à IS, alors il est impossible de passer de IS à IR.

Il est donc essentiel d’avoir une compréhension claire des questions relatives à la différence de régime afin de faire le bon choix fiscal pour son IBS. En effet, l’intérêt de l’un ou l’autre des projets possibles doit être déterminé en fonction des spécificités de votre projet. N’hésitez pas également à consulter l’un de nos avocats spécialisés pour obtenir des conseils personnalisés.

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SCI à l’IS : fonctionnement, avantages et inconvénients

Taux d’imposition de l’IBS au SI

Le régime de l’impôt sur les sociétés implique une imposition du revenu 33,33% . Moins de 38 €120, un taux réduit de 15% est appliqué. En d’autres termes, le taux réduit s’applique à la part du bénéfice au-dessous de ce seuil, puis au taux normal de 33 % sur la partie du bénéfice qui dépasse ce seuil montant.

Il existe également un régime spécifique aux entreprises dont le chiffre d’affaires n’excède pas 32 900 euros. Ce système micro BIC permet une réduction de 50 % avant imposition. Mais ce micro-schéma n’est pas toujours avantageux, en fonction de la réalité des charges. Il peut donc être préférable de garder le régime alimentaire réel.

Afin de choisir correctement le système fiscal de son ICS, il est donc nécessaire de tenir compte du résultat attendu, ainsi que de la fourchette d’imposition applicable aux partenaires, pour déterminer quel régime est le plus avantageux.

Attention, cependant, les associés demeurent imposés sur le revenu à l’égard des dividendes reçus du SCI, mais un abattement de 40 % est appliqué. De plus, ils ne sont imposés que sur les montants qui leur sont distribués : si le bénéfice annuel est retenu par le SCI au lieu d’être distribué, les associés ne sont pas imposés sur celui-ci.

Frais SCI déductibles à IS

L’un des avantages de l’IS pour un IBS est qu’il permet des déductions fiscales intéressantes.

Ainsi, la rémunération du gestionnaire est déductible du revenu imposable, ainsi que de certaines dépenses (amortissement et autres dépenses engagées dans l’intérêt de la société). Par exemple, frais d’acquisition des biens immobiliers achetés par SCI sont déductibles de son revenu imposable. En outre, l’IBS au IS peut effectuer des reports de déficit.

Enfin, le SCI peut être assujetti à la CUVE , taxe sur la valeur ajoutée. Qu’elle soit applicable de plein droit (location meublée ou location professionnelle) ou facultativement, elle peut être avantageuse car elle est également déductible.

cependant, la valeur la plus élevée est imposée plus lourdement lorsque l’ICS tombe sous le régime de la SI, puisqu’il est alors considéré comme un excédent professionnel valeur.

Obligations de déclaration de l’ICS aux SI

L’IBS à l’IS doit détenir un tenue de livres général, ce qui signifie plus d’étapes.

De plus, l’ICS assujetti à l’impôt sur les sociétés doit déclarer son revenu en son propre nom. Il doit donc (dans la pratique son gestionnaire) remplir un déclaration de revenus « impôt sur les sociétés » (Cerfa n°2065). Elle y déclare son revenu annuel et l’envoie au Centre fiscal.

Chaque associé doit alors déclarer, au titre de son revenu personnel, les montants distribués après imposition de la société.

Conclusion : IR ou IS, que choisir pour votre SCI ?

Par conséquent, l’optimisation fiscale d’un IBS dépend des circonstances. Selon la tranche d’imposition des partenaires, l’activité prévue, le volume d’activité, il sera plus ou moins avantageux de faire un plan ou l’autre.

Pour résumer, le SCI à l’IS permet ces principaux avantages  :

  • Pratiquer la location meublée, mais aussi pour conclure des baux commerciaux et des baux professionnels,
  • La déduction d’un grand nombre de dépenses (y compris les frais d’acquisition, les frais d’inscription, la rémunération du gestionnaire, l’amortissement),
  • Le report du déficit,
  • L’application d’un taux réduit de 15% pour la part du bénéfice inférieure à 38,120€.

Ensuite, le comparaison entre les avantages et les inconvénients des deux régimes doit être fait, entre autres, en fonction de la taille de la société. Ainsi, il est généralement plus avantageux pour une petite famille IBS de rester dans le régime IR, alors qu’un SCI mis en place pour la gestion d’une richesse importante, notamment dans le cadre d’une activité professionnelle, aura souvent intérêt à choisir le SI.

Toutefois, le choix doit également tenir compte de la perspective de revente, compte tenu du régime d’imposition applicable sur les gains plus élevés.

Liens utiles

Aide juridique : Nos services en ligne

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  • Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter nos autres guides juridiques
    • Aperçu général de la fiscalité du SCI
    • SCI et fiscalité : le véritable régime
    • SCI et fiscalité : micro régime foncier
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Textes de référence

  • Article 206 du Code général des impôts
  • Article 239 du Code général des impôts
  • Et l’article 8 du Code général des impôts

pour consulter nos autres guides juridiques

  • Aperçu général de la fiscalité du SCI
  • SCI et fiscalité : le véritable régime
  • SCI et fiscalité : micro régime foncier
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    • Les statuts de la SCI doivent être complétés
    • Modèle de location pour location non meublée
    • Modèle de location de logements meublés

Textes de référence

  • Article 206 du Code général des impôts
  • Article 239 du Code général des impôts
  • Et l’article 8 du GeneralCode

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