Bonjour à tous, cet article n’est pas comme les autres, c’est un article MEGA, c’est-à-dire, j’ai écrit en noir et blanc les principales étapes d’un investissement immobilier locatif. C’ est une connaissance que j’ai apprise dans le domaine, mais aussi grâce à ma lecture et à mes recherches dans des magazines spécialisés.
Pour répondre à cette question, je vais couper mon article en 7 parties 1 partie bonus :
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- Quel investisseur êtes-vous ?
- Quelle stratégie dois-je utiliser pour investir dans l’immobilier locatif ?
- La recherche de l’immobilier
- Comment faire la bonne affaire ?
- Analyse d’un projet immobilier
- Financement bancaire
- Crédit-bail
- ? ? ? ? Bonus ?
Prêt pour 15 minutes de lecture intense ? Il est parti.
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Plan de l'article
Quel investisseur êtes-vous ?
Je commence par une partie qui est très largement négligée par les professionnels de l’investissement (gestionnaire de patrimoine) et les investisseurs novices, Apprendre à connaître !
Se connaître est très important d’être en accord avec soi-même, de prendre les meilleures décisions, de combattre les peurs, de fixer un calendrier, de fixer ses propres objectifs et de les atteindre.
Chaque personne est différente, ce qui signifie que chacun a des besoins, des désirs et des objectifs différents.
Les 3 types d’investisseurs :
- investisseurs expérimentés sont des gens qui ont déjà investi à plusieurs reprises et avec succès. Ils connaissent et contrôlent leurs réactions émotionnelles et leurs aversions de risque comme preuve de leur succès. Ils sont financièrement indépendants par le biais de leurs investissements immobiliers, boursiers ou entrepreneuriaux. Malgré cela, ils continuent de se former, parce qu’ils savent que la connaissance est le pouvoir.
- Les investisseurs intermédiaires s’intéressent depuis plus de 3 mois à l’immobilier ou à toute autre manière de générer des revenus autres que par leur salaire. Ils ont peut-être déjà investi, mais ils savent que dans l’immobilier il y a beaucoup à apprendre et ils veulent en apprendre davantage.
- Les investisseurs débutants, ils aimeraient commencer l’immobilier, pour construire une richesse, ou à placer leur argent « trop » de la brochure A. Mais le sujet est vaste, c’est que nous ne savons pas par où commencer, il y a tellement d’informations sur Internet, vous trouvez que tout est son contraire et cela n’aide pas, c’est sûr. En plus, nous avons peur que le locataire ne paie pas son loyer, ou il va tout casser.
Questions à poser :
Si vous ne savez pas dans quelle catégorie vous êtes, ce n’est pas très sérieux, l’important est de vous poser ces 3 questions simples :
- Pourquoi souhaitez-vous investir dans l’immobilier ?
- Pour placer votre argent ?
- Pour sécuriser votre argent ?
- Pour transmettre une richesse ?
- Pour devenir rentier ?
- Etc.
Plus votre envie implique un changement de vie, par exemple, « Devenir un rentier pour voyager le reste de ma vie ? » , plus vousvoulez investir et réussir, vous prendrez également plus de risques pour y arriver.
Si votre désir est de transmettre des actifs immobiliers et/ou de placer votre argent, qui sont des besoins importants, mais pas « vital ». Vous n’aurez pas les mêmes objectifs que les gens qui veulent changer leur vie.
Je ne dis pas qu’une catégorie est meilleure qu’une autre, loin de là, tous les motifs sont bons pour gagner plus d’argent.
- Quelle est votre relation avec le risque et comment réagissez-vous ? au crédit bancaire ?
- J’ ai peur de m’endetter.
- Pourquoi pas, si mon crédit me permet de gagner de l’argent.
- Je suis un habitué, j’ai déjà des crédits, ça ne me fait pas peur…
- Etc.
Ici, il est clair qu’une personne qui a tort psychologiquement et physiquement avec l’idée de faire du crédit à la banque (exemple : ne plus dormir le soir, être stressé et irritable), n’investira pas de la même manière qu’une personne prête à un supporter des milliers d’euros de crédit. Par exemple, vous devrez viser des produits moins chers pour rester dans votre zone de confort, et gagner en confiance, un studio ou un parking peut être Parfait.
Utiliser une grande contribution personnelle n’est pas la solution que je recommande, car cela ralentira considérablement votre vitesse d’enrichissement et votre effet de levier, mais si cela vous sécurise, c’est le plus important, l’objectif n’est pas de vous effrayer.
- Objectivement, quelles sont vos connaissances de l’immobilier locatif ?
- Large
- Moyenne
- Aucun
Je recommande à tout le monde de former dans l’immobilier locatif, se tromper sur le choix de son canapé est une chose, mais se tromper dans l’immobilier peut vous poursuivre toute votre vie. Entraînez-vous et vous aurez un plan, une stratégie et tout ira bien.
Compléter, se connaître soi-même et ne pas se mentir est vraiment essentiel, parce que c’est vous qui assumerez les résultats et non l’agent immobilier qui vous aura bercés d’illusions, par exemple.
Maintenant, fixez-vous des objectifs numériques dans un espace-temps, c’est la meilleure façon d’agir. N’hésitez pas à fixer un objectif pour 6 mois et un autre pendant 2 ans.
Par exemple :
- Lisez les 3 meilleurs livres sur l’investissement immobilier locatif dans les 3 mois.
- Achetez une propriété qui me gagne au moins 200€ chaque mois dans les 6 mois.
- Planifiez 2 visites par semaine pendant 3 mois, puis faites un minimum de 2 offres par mois pour les 3 prochains mois.
- Acheter des biens immobiliers autofinancés chaque année.
Plan d’action : Trouvez votre profil d’investisseur, répondez sincèrement à mes 3 questions et définissez 3 objectifs personnalisés (1 mois, 6 mois et 2 ans).
Quelle stratégie dois-je utiliser pour investir dans l’immobilier locatif ?
Je pourrais mentionner plusieurs points clés de l’investissement immobilier, tels que :
- Faites travailler l’argent des autres pour vous-même.
- Levier.
- Capitalisation (remboursement du prêt).
- L’ augmentation de la valeur de la propriété (plus-value).
Ces points sont importants à coup sûr, mais si vous deviez vous souvenir d’un seul, ce serait celui-ci, le flux de trésorerie ou le bénéfice opérant en français.
Vous devez vous assurer d’acheter des biens immobiliers qui font de l’argent tous les mois ! Autrement dit, après avoir remboursé votre prêt, payé tous vos frais et taxes, l’argent entre dans votre poche.
Dites comme ça, ça n’a pas l’air incroyable, mais vous devriez savoir que, selon une étude, seulement 2% des investisseurs le font.
Acheter quelque chose qui nous fait de l’argent sur une base régulière est extrêmement rare et recherché. Imaginez, au lieu de gagner 2.000€ de salaire, vous gagnez 2.000€ 250€, votre revenu mensuel augmente, ce qui vous permet d’emprunter plus, de gagner plus et d’emprunter plus… C’est un vrai cercle vertueux, et c’est ainsi que nous appelons un « atout » (quelque chose qui pénètre dans votre bien-aimé), contrairement à un « passif » (quelque chose qui sort de votre poche).
C’ est pour moi, le vrai défi dans l’immobilier locatif, parce que votre tente Micheline, si elle n’a pas formé, et elle achète un appartement « comme tout le monde ». Elle ne va pas se heurter à un gros problème, cependant, chaque mois, elle devra payer de sa poche.
Elle pensera que c’est normal parce que « tout le monde » le fait. Mais à la fin, chaque mois, au lieu de gagner 2.000€ de salaire, elle devra peut-être mettre 250€ de sa poche, et son salaire diminuera, son style de vie diminuera et sa capacité d’endettement aussi.
Je ne dis pas que votre tente Micheline est un mauvais investisseur immobilier, parce que cela pourrait lui permettre de faire un effort d’économie de 250€/mois pour un appartement, un effort qu’elle ne ferait pas autrement.
Puisque je veux vous donner les meilleures solutions pour réussir vos investissements immobiliers locatifs, j’explique ce que vous devez chercher pour y arriver.
Multi-location, la meilleure stratégie.
Je suis à la recherche depuis des heures et des heures sur internet, payant plusieurs formations pour mettre des mots sur cette stratégie, et je la partage avec vous aujourd’hui, grâce à cette stratégie, vous augmenterez considérablement votre flux de trésorerie.
La Multi location « time » :
Comme le nom suggère, nous utilisons la variable temps pour améliorer la rentabilité de notre investissement, pour simplifier vous allez « louer votre bien à plusieurs personnes au cours du même espace-temps ou à une personne pour un temps réduit ».
Concrètement, faire une location à court terme (saisonnière) ou colocation, vous permettra de maximiser vos revenus et ainsi obtenir un meilleur flux de trésorerie.
Parce que louer votre appartement à la semaine, c’est plus que de le louer à l’année, tout comme louer une maison avec 4 étudiants, c’est plus que de le louer à une famille.
Vous aurez des frais supplémentaires et plus que le chiffre d’affaires des locataires, mais cela est externalisé par le biais d’agences et de conciergeries. D’un autre côté, vous ne dépendrez pas d’un locataire et votre risque de paiements impayés sera moindre.
La Multi location « Espace » :
C’ est le principe de division ou d’expansion, par exemple :
- Séparation d’un appartement T4 en deux T2.
- Séparation d’un appartement T2 en deux studios.
- Expansion d’un grand studio en T2.
- Extension d’un grand T2 en T3.
Dans 4 cas, vous obtiendrez plus de revenus qu’à l’origine, 50 ou 100€ /mois peuvent faire la différence pour obtenir un flux de trésorerie positif.
Maintenant, vous savez que la clé est la transformation de la propriété. Transformé pour apporter de la valeur et ainsi trouver des locataires et loué à un bon prix, il est la clé principale d’un investissement locatif réussi.
Dans le paragraphe suivant, je vais vous donner mes conseils pour rechercher et trouver le bon endroit pour acheter et commencer vos visites.
Plan d’action : Définir le mode de location qui vous conviendra le mieux ? Location Airbnb ? Colocataire ? Séparation d’un grand T2 en 2 studios ?
La recherche de l’immobilier
Dans ce paragraphe, j’explique comment rechercher et filtrer efficacement les annonces immobilières à des fins de location.
Ou investir ?
Il est vrai que la localisation peut être le premier puzzle de l’investisseur, sur Internet, nous trouvons toutes sortes d’articles et de tableaux qui indiquent le meilleur villes à investir dans l’immobilier , avec les meilleurs rendements, etc…
Je vous conseille de ne pas faire attention à ces articles, car avec la stratégie multi-location, vous augmentez naturellement votre rendement et votre flux de trésorerie.
Je conseille, d’investir dans l’immobilier locatif dans un endroit que vous connaissez ! ! Regardez ma série de vidéos : Comment investir dans ma ville.
Vous avez vécu, ou avez vécu pendant 2-3 ans dans une ville, sans le savoir, vous êtes parfaitement informé de la situation des quartiers, de la population, des points d’intérêt et des développements dans votre ville.
Ce qui est intéressant, ce sont les villes ou les quartiers qui sont en dessous pour des raisons mineures, vous devez nécessairement savoir, ces villes ou quartiers qui sont 20% moins chers sans raison réelle (par exemple, la ville n’a pas fait de réaménagement urbain dans ce quartier depuis 15-20 ans).
Cela vous permettra d’acheter à un prix inférieur, car la bonne affaire dans l’immobilier est faite en achetant.
Pour les gens qui vivent dans les grandes villes où les prix sont très élevés. Pour obtenir un flux de trésorerie important, vous devrez peut-être investir dans l’immobilier dans votre région d’origine , ou dans la « périphérie » de votre ville de résidence.
Tout cela nécessite des études pour vérifier si un flux de trésorerie positif est possible, mais il sera nécessaire de planifier un peu plus de mouvement et d’organisation pour la recherche du bien (nous n’avons rien sans rien).
Le travail immobilier ?
Une autre question qui se pose rapidement lorsque vous regardez les petites annonces est de savoir si vous voulez ou non faire du travail ? Je ne vois que de bons côtés dans la réalisation de travaux immobiliers.
Tout d’ abord, vous apporterez de la valeur à votre propriété et un bien de valeur est toujours loué à un bon prix.
Deuxièmement, vous serez en mesure de négocier le prix d’achat à la baisse grâce à l’achèvement de ces travaux.
Troisièmement, tous les coûts du travail sont déductibles du revenu, de sorte que vous réduirez vos impôts.
Selon le profil et l’envie de la investisseur, ces travaux peuvent être effectués par vous-même, mais prendre en compte, le temps et le temps pour effectuer ces travaux. Si vous économisez 15.000€ de travail en le faisant vous-même, c’est bien, mais si vous passez 8 mois de plus qu’une entreprise, cela signifie aussi que vous avez perdu 8 mois de loyer… Cela vaut également la peine d’être pris en compte.
Si vous n’êtes pas un bricoleur, ne paniquez pas, vous ferez appel aux entreprises. Pensez-vous que tous les investisseurs immobiliers sont des bricoleurs ? La réponse est non.
La recherche de la bonne propriété locative est directement liée au type d’opération que vous souhaitez effectuer, et non à l’inverse.
Si vous voulez co-implanter, vous ciblerez les étudiants et les jeunes actifs (environ 50% des membres d’un colocataire sont des étudiants, et l’autre moitié sont des travailleurs), et donc un emplacement proche des hôpitaux scolaires pour les étudiants, et pour les personnes actives à proximité des transports publics et des centres urbains.
Mon conseil pour le colocataire est de rechercher des propriétés près des résidences étudiantes (dans un rayon de 500 mètres), parce que les résidences d’étudiants sont des entreprises, qui vous pouvez être sûr fait une grande analyse du marché avant de créer cette résidence étudiante.
Si vous voulez louer à court terme (lcd), vous ciblez des personnes en vacances ou en voyage d’affaires, et donc des emplacements dans les centres urbains, lieux touristiques, centres de conférence, à côté de la gare ou de l’aéroport, et même des hôpitaux, parce que la famille des malades ont besoin de rester.
Mon conseil pour l’écran LCD est de rechercher des propriétés près d’hôtels, car comme pour les résidences étudiantes, les hôtels ont nécessairement fait une étude de marché avant de s’installer.
J’ utilise le site well’ici (site d’annonce immobilière), pour créer des alertes automatiques, définissant de manière personnalisée un périmètre de recherche, une surface et un prix maximum.
Dans le paragraphe suivant, je vous donne toutes les informations pour faire une affaire et acheter en dessous du prix du marché.
Plan d’action : Identifiez vos zones de recherche (celles qui répondent à vos besoins) dans au moins 2 villes et créer des alertes automatiques sur le site d’annonce immobilière bien’ici.
Comme les sites d’annonces immobilières sur Internet pas nécessairement toutes les annonces, contactez 3 agences immobilières pour expliquer votre projet et faire au moins 1 visite avec chaque agence.
Comment faire la bonne affaire ?
Tu sais où chercher, tu as même commencé tes premières visites, c’est bon.
Maintenant, vous devez trouver la bonne affaire, celle qui vous permettra d’obtenir des flux de trésorerie et des revenus supplémentaires.
L’ affaire est pour moi synonymed’achat à un prix inférieur au marché immobilier , ce qui vous permettra de payer moins de frais de notaire, parce que ces frais sont calculés sur le prix d’achat, emprunter moins d’argent à la banque est donc payer moins de versements mensuels de prêts, et enfin faire un plus grand gain sur la revente de votre maison.
Mais comment abaisser le prix affiché ? Je vous donne mon conseil pour augmenter vos chances de succès dans une négociation.
Trouver le « bon vendeur » est le élément le plus important, voici les caractéristiques d’un vendeur motivé à vendre :
- F : Fatigué, un vendeur fatigué est plus susceptible d’accepter une baisse de son prix, si le vendeur a eu des problèmes de gestion locative, si la propriété a été retournée à la vente suite à un échec du premier compromis de vente (non-obtention du prêt), si la propriété est en vente depuis 1 an, etc…
- H : Hashed, un vendeur hâtif aura le même besoin de vendre, si le vendeur est dans un besoin urgent de vendre après un divorce, s’il atteint l’échéance de son prêt-relais (obtenir un prêt pour acheter un second bien sous réserve de la condition de vente de la première propriété), il en va de même pour les successions qui peuvent être en attente de la vente de la maison/appartement famille etc…
- R : Remboursé, un vendeur remboursé est donc sans crédit n’aura pas de « minimum » requis par le remboursement d’un prêt, il sera mieux en mesure de faire des concessions et de baisser son prix. C’est le cas, par exemple, des propriétaires de plus de 15/20 ans de l’âge.
Pour récupérer toutes ces informations sur le vendeur, il n’y a qu’une seule solution, posez des questions lors de vos visites !
Une question qui fonctionne très bien pour aller aux bases est pourquoi le vendeur vend : « Pourquoi vendez-vous maintenant quand… ? Terminez votre question avec un élément positif sur l’immobilier.
Par exemple, pourquoi vendez-vous maintenant alors que le quartier bénéficiera d’un réaménagement urbain dans un proche avenir ?
Dans la même idée que la technique FHR (Fatigué, hâté, remboursé), viser l’immobilier que personne ne veut est un excellent moyen de faire baisser le prix. Ce sont généralement des biens avec des travaux à gros budget (rénovation ou mauvaise mise en page), coûtant le travail par une entreprise utilise cette estimation pour abaisser considérablement le prix.
Je préfère aussi les annonces avec un prix d’achat déjà bas, étonnant c’est souvent le signe que la négociation est encore possible, être réactif, car un prix bas attire la concurrence.
Dans tous les cas, vous ne saurez jamais si votre proposition sera acceptée avant de le proposer, n’ayez pas peur que le vendeur rejette votre offre et vous dire « NON ».
N’ ayez pas peur d’offrir une offre de 40% inférieure à celle demandée, car au mieux elle est acceptée, au pire le vendeur vous fera une contre-offre.
Je sais que ce n’est pas facile, mais oser faire des offres vous permettra de faire de bonnes affaires, comme ce fameux slogan « 100% des gagnants ont essayé leur chance ».
Dans le paragraphe suivant, j’explique comment calculer la rentabilité et le flux de trésorerie d’une propriété, ce qui vous permettra de discuter lors de votre offre d’achat.
PS : Si vous êtes un vendeur vous-même, je vous conseille de lire mon article sur la façon de trouver des acheteurs ? Et comment finaliser une vente ?
Plan d’action : Préparez vos questions à poser lors de vos visites pour récupérer le maximum d’informations sur le vendeur, utilisez la technique FHR.
Analyser un projet immobilier
Analyser un projet immobilier locatif n’est pas très complexe si vous avez toutes les informations, et c’est ce qui vous permettra de différencier entre un rentable et une mauvaise affaire.
Il vous permettra également de définir le prix d’achat maximum, étudier les chiffres clés est essentiel, j’explique comment les calculer, ce qu’il faut intégrer et quoi ne pas compter.
Je présente ci-dessous les 3 types de rendements : « brut », « net » et « net net », grâce à ces calculs, nous serons en mesure de calculer le flux de trésorerie (résultat inclut nos revenus et dépenses).
Rentabilité brute :
La rentabilité brute se compose comme ceci :
| Coût total d’acquisition | Exemple |
| Prix d’achat (frais d’agence inclus) | 100 |
| Frais d’acquisition (également connus sous le nom de frais de notaire — environ 8 % du prix d’achat) | 8 000 |
| Frais de dossier bancaire pour le prêt | 500 |
| Coût des travaux | 20 000 |
| Total | 128 500 |
| Revenu | Exemple |
| Loyer annuel hors frais | 600*12= 7 200 |
Rendement brut ( %) = Loyer annuel *100/coût total d’acquisition
Exemple : Rentabilité brute (en%) = (7 200*100) /128 500 = 5,6%
La rentabilité brute vous permet rapidement d’avoir une idée de la rentabilité, cela permet de savoir s’il est approprié d’aller plus loin dans les calculs, mais il n’inclut pas tous les frais, comme nous le verrons dans la rentabilité nette.
Pour l’estimation du loyer, rien de mieux que de regarder le prix du marché pour un bien équivalent, donc étudier la concurrence sur des sites comme leboncoin ou seloger. Dans le loyer, ne prenez pas en compte les frais de location car ils annulent (ils reviennent sur un côté et sortir de l’autre).
Personnellement, j’utilise une variante qui me semble plus efficace, la technique de 1%. Autrement dit, les loyers mensuels bruts doivent représenter 1 % du coût total d’acquisition.
Pour un loyer mensuel de 600€, cela représente un coût total d’acquisition de 60,000€ maximum (nous en sommes loin dans cet exemple…)
Rentabilité nette :
Larentabilité nette tient compte de ces éléments supplémentaires :
| Dépenses de fonctionnement (annuelles) | Exemple |
| Remboursement du prêt | Paiement mensuel de 662€ pour un prêt de 128.500 sur 20 ans et un taux d’intérêt de 1.56% et un taux d’assurance 0.36% |
| Frais de copropriété | 600 |
| Frais de gestion (7 % du chiffre d’affaires) | 550 |
| Propriété | taxe 500 |
| Assurance habitation sans occupation | 150 |
| Frais comptables (si nécessaire) | 0 |
| Coûts d’entretien du logement (imprévus) | 300 |
| Location vacances (1 mois) | 600 |
| Total annuel | 10 644 |
Rentabilité nette ( %) = (Loyer annuel — charges d’exploitation annuelles) *100/Coût total d’acquisition
Exemple : Rentabilité nette (en%) = (7 200 — 10 644) * 100/128 500 = — 2,68%
Nous voyons cet investissement d’un point de vue différent maintenant. La rentabilité brute était de 5,6 %, afin d’obtenir finalement une rentabilité nette de — 2,68 %, c’est-à-dire qu’il faudra ajouter de l’argent tous les mois, ce qui est exactement ce que nous devons éviter.
La rentabilité nette est un calcul beaucoup plus précis et réaliste d’un investissement immobilier, parce qu’il comprend les dépenses d’exploitation, j’aime ajouter aussi la location vacance (1 mois en moyenne) et les frais d’entretien (les imprévus) (1/2 mois de loyer), parce que ce sont des choses qui se produisent, afin de les approvisionner maintenant.
Cet exemple prend en compte ce qu’on appelle 110% de financement de la banque, parce que nous empruntons le coût total de l’acquisition, certains d’entre vous voudront peut-être mettre une contribution (que je ne recommande pas, pour bénéficier d’un effet de levier maximal d’enrichissement).
Cependant, je vous conseille de ne pas inclure votre contribution dans ce premier calcul, cela vous permettra de comparer vos différents projets ensemble sur la même base.
Ces frais varient d’une propriété à l’autre, il n’est pas rare qu’une taxe foncière augmente ou diminue de 40% juste en changeant de ville, il en va de même pour les taxes de copropriété qui peuvent varier de simple à double, il est donc important de récupérer cette information pour chaque propriété, cela montrera un certain professionnalisme avec les vendeurs.
Rentabilité nette :
C’ est le calcul le plus précis, mais aussi le plus compliqué à calculer, car il prend en compte votre fiscalité (vos impôts), et donc votre situation personnelle et le régime fiscal (Nu, meublé, SCI) de vos terres à revenu.
Rendement net ( %) = (Loyer annuel — charges d’exploitation annuelles — taxes) *100/Coût total d’acquisition
Exemple : Pour simplifier, imaginons que vous louez cet appartement à peine et avec un système de micro-terres, ce système permet une remise forfaitaire de 30% du revenu de la propriété. Il est généralement optimisé pour les marchandises sans travail.
Si votre tranche d’imposition est de 30 % (voir votre avis fiscal), voici le calcul de vos impôts :
Impôt foncier = (loyer annuel — abattement forfaitaire) * tranche d’imposition
Taxe foncière = (7,200 — 30%) *30 = 1,512€
Grâce à la remise forfaitaire, je peux retirer 30 % de mes revenus ou 2 160€.
Sur le montant restant (7 200 — 2 160 = 5 040 Je paie 30 % d’impôt ou 1 512€.
Rentabilité nette nette (en%) = (7 200 — 10 644 — 1 512) *100/ 128 500€ = — 3,85 %.
Comme vous pouvez noter que la fiscalité est très importante, car en tant que personne vous payez des impôts sur le revenu et non sur les bénéfices (ce qui n’est pas le cas avec les sociétés par exemple), pour paraphraser vous payer des impôts lorsque chaque mois vous êtes en négatif.
Si votre projet initial a une rentabilité initiale faible, il est très probable que votre rentabilité nette soit négative, ce qui est une très mauvaise opération, car vous devrez ajouter de l’argent dans votre poche tous les mois.
L’ exemple précédent montre que nous devons soit faire baisser sensiblement le prix, augmenter les loyers, soit utiliser le régime de l’impôt sur les sociétés (que je vais décrire dans un autre article).
En outre, la taxe de la location nue est pour moi, la moins avantageuse, et je vous conseille de vous renseigner sur la location meublée et le statut LMNP qui sont des statuts logiques pour la location courte durée. Durée/Colocation.
Il est également bon de savoir que le régime réel (pas la micro-terre), permet d’amortir le travail sur plusieurs années. Si vous avez plusieurs milliers d’euros de travail, cela vous permettra en moyenne de ne pas payer d’impôts entre 2 et 7 ans (une étude singulière pour chaque projet doit bien sûr être réalisée).
Personnellement, avec des chiffres comme ça, je ne perdrais pas mon temps à optimiser ces 3 points, et je vais chercher un autre bien immobilier.
trésorerie mensuel ou revenu d’exploitation en français Flux de .
C’ est l’élément essentiel pour moi, car il montre tout de suite si votre investissement vous fait de l’argent, s’il vous coûte ou s’il se finance lui-même (résultat nul).
Flux de trésorerie mensuel = Loyer mensuel — charges d’exploitation mensuelles — taxes mensuelles =
Exemple :
Flux de trésorerie mensuel = (7200/12) — (10 644/12) — (1 512/12) = 600 — 887 — 126 = — 413€
Le flux de trésorerie est négatif et vient compléter nos calculs de rentabilité, cet investissement n’est pas rentable, chaque mois, vous devriez mettre 413€ de votre bien-aimé.
Il existe une variante sans tenir compte des impôts de plus en plus complexes à calculer.
Dans le paragraphe suivant, je vous parle du financement et de toutes ces variantes
Plan d’action : Récupérez toutes les informations nécessaires lors de vos visites et forcez ces calculs à chaque fois, cela vous permettra de comparer chaque résultat entre eux, et surtout prioriser les propriétés qui ont le plus de potentiel.
Financement bancaire
C’ est une étape obligatoire pour chaque investissement, vous devrez aller à une banque et obtenir le financement de votre projet. L’objectif 1 est d’obtenir 110% de financement, c’est-à-dire tous les coûts d’acquisition (notaire plus frais) banque œuvres), voir mon article sur la façon d’investir sans contribution.
Les croyances en immobilier sont difficiles, certains d’entre vous sont probablement sceptiques, mais il est complètement possible de tout emprunter, personnellement, je l’ai fait deux fois pour un total de 270.000€.
Les avantages de tout emprunter sont nombreux, cependant, votre propriété devra toujours être autofinancée, parce que nous voulons acheter un actif (argent qui va dans notre bien-aimé) et non un passif (argent qui sort de notre poche).
Avantage #1 : Multiplier les opérations
Imaginez faire une contribution de 50% du prix total à chaque investissement immobilier, cela vous ralentira très fortement dans vos investissements, car rapidement vous n’aurez plus de contribution, en utilisant l’argent de la banque vous permet de faire plus de transactions immobilières.
Imaginez le financement de 5 projets avec 10.000€ de contribution chacun, ou 1 projet avec 50.000€, vous avez mis le même montant d’argent, mais le résultat est différent, d’un côté vous avez 5 biens immobiliers et donc 5 sources de revenus, de l’autre côté 1 source et 1 immobilier.
Avantage #2 : Augmentez votre effet de levier
Dans toute l’entreprise qui fonctionne, l’effet de levier permet vous de multiplier les résultats. L’objectif est d’avoir l’effet de levier le plus important.
Dans l’immobilier, l’effet de levier est le prêt, faisant une contribution de 30% pour l’achat d’un bien immobilier, représente un levier de 70%. Voici un exemple pour vous convaincre :
| Coût d’acquisition | Entrée de simulation 1 | Entrée de simulation 2 | Entrée de simulation 3 | |
| 100 000€ | 30 000 (30 %) | 10 000 (10 %) | 0 | |
| Valeur du patrimoine après remboursement du prêt | Coût d’acquisition — Contribution = | Coût d’acquisition — Contribution = | Coût d’acquisition — Contribution = |
Pour le même achat, mais sans contribution de financement de votre patrimoine et de votre patrimoine augmentera plus rapidement, parce que si vous faites les choses correctement, ce sont les locataires qui paieront pour cette propriété.
Avantage #3 : Garder votre argent pour l’inattendu
Toujours garder une somme d’argent pour l’imprévu, comme pour une entreprise, faire de vous un « cash » parce que l’immobilier est physique, et vous aurez nécessairement des réparations et des incidents inattendus, gardez votre argent pour éviter d’avoir à trouver 5000€ en cas d’urgence.
J’ ai remarqué que les banques aiment les investisseurs avec de l’argent sur leurs comptes bancaires, ça les rassure, et ça prouve que vous savez faire de l’argent.
Avantage #4 : Profitez de votre argent
Sur ce blog, je prône un rétablissement de sa vie financière, mais aussi de sa vie, qui inclut les petits plaisirs personnels, comme aller en vacances, changer de voiture, aller à un concert ou je ne sais pas quoi.
Si vous mettez tout votre argent dans votre contribution, les mois suivants sera compliqué
Avantage #5 : Investissez votre argent ailleurs
immobilier est l’un des rares véhicules d’enrichissement où l’emprunt est si facile, essayer d’emprunter pourl’investir en bourse L’ , ou acheter des bitcoins est impossible.
Faire un prêt pour créer une entreprise est également très complexe, et une contribution est toujours nécessaire.
Donc, utilisez l’argent que vous gagnez, et placez-le sur d’autres véhicules d’investissement présentés sur ce blog, tels que la bourse, crypto monnaies, entrepreneuriat, etc…
Avoir de l’argent de côté vous permettra également de saisir les opportunités.
Après les avantages du prêt, entrons au cœur du sujet, et les points importants à vérifier lors de l’obtention de votre prêt.
- Votre demande de prêt.
- Type de prêt immobilier.
- Durée du prêt.
- Taux d’intérêt sur le prêt immobilier.
- Taux d’assurance du prêt.
- Frais de remboursement anticipé.
- Le Reporté dans un bien immobilier prêt.
- La garantie d’un prêt immobilier (caution, IPPD, hypothèque).
- Frais de dossier bancaire.
- Contreparties.
Avant de voir ces points en détail, vous devez savoir qu’à ce stade de l’article, vous en savez généralement plus en tant que conseiller client qui vous recevra dans son bureau.
Parce que les banquiers ont beaucoup d’autres tâches quotidiennes, et effectuer un prêt immobilier, et loin d’être commun et contrôlé par votre interlocuteur, contrairement à ce que nous pensons, la banque ne fait pas autant d’argent quand elle vous donne un crédit.
Les avantages les plus importants pour la banque sont les prélèvements bancaires, les ouvertures de compte et l’assurance, les cartes bleues, les cartes de crédit, etc.
Si vous avez des préjugés sur les banquiers, ne leur dites pas, vous êtes là pour trouver des « accords commerciaux » et « construire une relation d’affaires » comme 2 entreprises.
Rappelez-vous qu’ils ne sont peut-être pas des connaissances, mais ils ont le pouvoir de vous dire non.
Fichier d’obtention du prêt :
Votre banque vous demandera un certain nombre de documents standards obligatoires, compte, fiche de paie, avis d’impôt, contrat de travail, etc…
En tant que professionnel, vous devez préparer votre rendez-vous et lui fournir tous les documents qui prouvent que vous savez de quoi vous parlez, et qui prouvent la qualité de l’investissement immobilier que vous voulez faire.
Vous devez prémâcher le travail, votre rendez-vous ne dure plus 1 heure, lui fournir votre étude de rentabilité nette, un certificat de valeur locative réalisé par 2 agences, une preuve de baux et de loyers collectés dans le cas d’un achat avec des locataires en place, un résumé de vos économies et un résumé de votre économies mensuelles (tableau des dépenses mensuelles et des revenus).
Si vous avez d’autres investissements, n’hésitez pas à lui montrer que vous avez réussi vos premiers investissements, vous prouverez votre professionnalisme.
Type de prêt :
Tous les prêts comprennent deux éléments, le capital emprunté (c.-à-d. le montant total emprunté) et intérêt.
Le prêt amortissable le plus largement utilisé et connu, il peut être à taux variable ou à taux fixe.
Je ne parlerai que du taux fixe, car il n’y a aucune raison de choisir le taux variable, nous connaissons à l’avance le coût total du prêt, et les versements mensuels sont identiques.
Chaque versement mensuel a une part d’intérêt et une partie du capital, les versements mensuels commencent par une grande partie des intérêts, qui diminue au fil du temps, jusqu’au dernier versement mensuel, où l’emprunteur aura remboursé le capital emprunté en totalité.
Le prêt progressif ou le prêt à échéance progressive, est un prêt à taux fixe, les paiements mensuels augmenteront annuellement d’un certain pourcentage décidé au moment de la réalisation du prêt.
Exemple : Avec un paiement mensuel de 1.000€ la première année avec une augmentation progressive de 2% par an, la deuxième année vous coûtera 1.000*1.02= 1.020€, la troisième 1.020*1.02= 1.040.4 etc…
Cela réduit le coût total du prêt, car vous le rembourserez plus rapidement, mais il est moins intéressant pour un investisseur, car ce sont les locataires qui rembourseront le prêt.
Le prêt « In fine », qui signifie à la fin en latin, est un prêt au cours duquel vous ne paierez que les intérêts, à la fin de celui-ci, vous devez rembourser la totalité du capital emprunté.
Dans la pratique, une contribution substantielle (20 -30% minimum) est demandée par la banque comme une « garantie », ce type de prêt peut être très dangereux, car à la fin du prêt, le montant total emprunté doit être retourné, il est préférable de l’avoir provisionné dès le début.
Pour un investisseur immobilier classique, entre 0 et 5 biens immobiliers, le prêt amortissable à taux fixe est recommandé à 99 % du temps.
Durée du prêt :
La durée du prêt influencera directement le montant des versements mensuels, notre objectif étant de générer des flux de trésorerie mensuels, je recommande d’obtenir un prêt aussi longtemps que possible, réduisant ainsi les paiements mensuels du crédit.
Les règles varient d’une banque à l’autre, mais je n’ai jamais vu une durée de plus de 20 ans pour un prêt à l’investisseur (et un minimum de 7 ans), alors que la durée d’un prêt pour l’achat de sa résidence principale peut être de 25 ou 30 ans.
A savoir, les taux appliqués ne sont pas les mêmes pour chaque terme, et oui il est plus risqué de prêter plus de 20 ans que dans 9 ans, pour composer ce risque, les banques augmentent le taux d’intérêt.
En général, les taux d’intérêt se situent dans les fourchettes suivantes : 10 à 14 ans/15 à 19 ans/20 à 24 ans
Il peut être intéressant de demander un crédit de plus de 19 ans au lieu de 20 ans, afin de recevoir le meilleur taux par exemple.
Taux d’intérêt du prêt :
Elle fixe la rémunération du capital prêté et est exprimée en%. C’est ce taux ( taux d’assurance) qui est utilisé pour calculer les paiements mensuels effectués par l’emprunteur à la banque.
Obtenez une idée des meilleurs tarifs sur le site.
Taux d’assurance prêt :
Également connu sous le nom d’assurance emprunteur, ou aussi d’assurance invalidité décès. Elle couvre les emprunteurs lorsqu’ils empruntent une banque, l’assurance leur permet de prendre le relais en cas d’accident, de maladie ou de décès. Il est obligatoire dans le cadre d’un prêt immobilier.
Les garanties offertes sont nombreuses, Mort, PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie, IPT (invalidité permanente totale), ITT (congé de maladie), perte d’emploi.
Cependant, rien n’est offert, chaque option augmente le taux de cette assurance et donc son coup, pour l’investissement immobilier, il ne sert à rien de prendre les garanties par rapport à son « emploi » parce que, ce n’est pas vous qui remboursera le crédit, mais les locataires.
Le taux varie également en fonction de votre situation, un 30-year-old aura un meilleur taux qu’un 50-year-old, sur lequel nous ne sommes pas tous égaux.
Un point très important à demander et vérifier, votre taux d’assurance doit être calculé sur le solde du capital dû et pas sur le capital initial.
Le solde du capital dû diminuera chaque mois, et votre intérêt d’assurance avec elle, cette différence ne semble pas significative, mais sur des milliers d’euros empruntés et plus de 20 ans, il est de plusieurs milliers d’euros à part.
De grandes différences existent entre les banques sur ce taux d’assurance, et certaines peuvent vous « forcer » à prendre leur assurance pour accepter le prêt.
Sachez qu’il est possible de changer d’assurance emprunteur après 1 an et même après plusieurs années, alors n’hésitez pas à rivaliser pour gagner des euros.
Frais de remboursement anticipé :
Ce sont les frais supplémentaires à payer à la banque, en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier.
Vous ne savez jamais, peut-être dans 15 ans, vous voudrez fermer ce prêt pour des raisons X. Nous devons donc être prudents maintenant, et nous devons négocier la suppression ou la réduction de ces coûts.
Report partiel/total :
Reporté est une période au début de votre crédit, au cours de laquelle l’emprunteur ne paie pas d’intérêts et/ou de capital.
L’ assurance-crédit est-elle correctement déduite parce que vous continuez d’être assuré ?
Effectuer des travaux est nécessaire pour obtenir un différé, le différé peut aller de 36 mois à 1 mois. Personnellement, ma banque m’a donné un report pouvant aller jusqu’à 12 mois.
Les 2 types de différés sont :
Partielle : Vous ne payez que la partie des intérêts, après la période différée, vous remboursez normalement votre prêt (Exemple : remboursement de 200€ au lieu de 660€ pour un prêt de 130.000€ sur 20 ans)
Total : Vous ne payez rien (juste une assurance), après la période différée, vous remboursez le prêt, mais l’intérêt que vous n’avez pas payé est ajouté au capital emprunté, de sorte que cette solution est plus chère que la partie différée.
Tout l’intérêt du différé est de générer de l’argent au début de l’opération de l’immobilier, cet argent vous permettra de voir venir et de financer les prochains travaux par exemple.
C’ est une condition extrêmement intéressante pour l’investisseur, parce que cela s’inscrit parfaitement dans notre logique d’utiliser l’argent des autres pour devenir riches. Je vous conseille d’obtenir le plus long partiel différé (je suis plus fan de ce report) lors de l’obtention de votre prêt.
De plus, même si vous n’avez pas de travail à faire, vous pouvez toujours simuler le travail pour obtenir un retard partiel, rien ne vous oblige à faire réellement du travail par la suite (nous pouvons tous changer d’avis…)
La garantie (caution, IPDP, hypothèque)
Tout d’abord, je rappelle que la garantie, permet à la banque d’assurer contre le défaut de paiement de l’emprunteur. C’est donc un élément essentiel pour la banque, sans garantie aucune banque ne vous prêtera.
3 solutions permettent de garantir un prêt immobilier.
- Caution : Un garant est un garant, si vous ne remboursez pas votre crédit, la banque demandera le remboursement directement à cet organisme.
C’ est la solution préférée des banques, car elles ne prennent pas de risques. Le « crédit au logement » est le plus organisation populaire, son coût est d’environ 1.500€, mais si vous remboursez votre crédit en totalité, il vous remboursera environ 1.000€, donc l’opération coûtera 500€.
Pour les investisseurs en série, le crédit au logement vous garantira d’abord, mais après 2-3 acquisitions, ils refuseront de vous endosser, parce que vous représenterez un risque trop élevé à leurs yeux
- Inscription au privilège du prêteur de denier (PPPI), proche de l’hypothèque, il traite de la vieille propriété, le PPPI coûte moins cher qu’une hypothèque, parce que la taxe de « publicité foncière ne s’applique pas ». Comme l’hypothèque, elle doit être effectuée par un notaire.
L’ IPPD ne peut être utilisé pour la somme empruntée correspondant au travail, en cas de problèmes financiers, l’opération est identique à celle de l’hypothèque, de la saisie et de la vente par le tribunal.
Son coût initial est d’environ 1,20% du montant total emprunté, les frais de libération (environ 0,7%) seront appliqués en cas de revente de la propriété avant la fin du prêt 2 années.
- Le prêt hypothécaire fonctionne de la même manière que le PPPI, sauf qu’il peut être appliqué à de nouveaux biens immobiliers comme dans les zones ANRU. Cependant, le coût est plus élevé (environ 2,10 %) et des frais de libération sont également applicables en cas de revente avant la fin du prêt.
C’ est la solution la plus chère pour l’emprunteur, mais une solution facile pour la banque.
En tant qu’investisseur, lorsque le garant, n’acceptera plus votre dossier, a préféré la solution IPDP et ensuite compléter la somme des travaux avec un pourcentage de prêt hypothécaire, je vous donne un exemple : Total emprunté : 80,000€ 20,000€ de travaux = 100,000€
Etant donné que la PPD ne s’applique pas aux travaux, mais à la valeur de la propriété, accumuler une garantie IPDP d’une valeur de 80 000€ une hypothèque jusqu’à 20 000€ (25 % de 80 000) pour les coûts des travaux.
Cela peut sembler compliqué, mais en parlant avec votre notaire, il doit le savoir.
Frais de dossier bancaire :
Configurer votre dossier de prêt par la banque à un frais forfaitaires différents dans chaque banque, de 500€ à 1 000€.
Il s’agit d’un point à négocier fortement et à réduire à 0€.
Contreparties :
Comme je l’ai écrit au début de ce paragraphe, en tant qu’investisseur, vous cherchez à construire une relation commerciale avec votre banquier , ce qui implique des compromis et des contreparties de votre part, le but étant d’avoir votre prêt aux meilleures conditions, n’hésitez pas à proposer au banquier quelques solutions pour faciliter l’acceptation du prêt.
Par exemple, l’assurance vie ouverte dans laquelle vous ne ferez qu’un acompte, un avec une carte de crédit, un livret A, un propriétaire d’assurance habitation n’occupant pas, votre assurance automobile, un prélèvement bancaire, etc…
Votre objectif principal est d’obtenir 110% de votre financement de prêt n’oubliez pas cela !
Dans le paragraphe suivant, je vous donne des conseils sur l’exploitation et la location de votre propriété.
Plan d’action : Préparez un dossier de prêt concret et négociez tous les points importants à votre avantage.
Crédit-bail
C’ est la dernière étape, à partir d’un investissement immobilier, vous devez maintenant trouver des locataires et louer votre propriété.
Pour la location classique ou l’hébergement partagé, la propriété peut être gérée de 2 façons, soit par vous-même ou par un tiers (agence de gestion locative ou indépendante).
Obtenable, un tiers vous coûtera plus d’argent, mais vous fera gagner du temps, parce que la réalisation de visites, de sondages, de planification d’intervention du plombier, d’assurance de contact en cas d’incident d’eau, etc… n’est pas trivial. Il mettra à jour votre bail tout en respectant les évolutions et obligations de la loi.
Dans un colocataire, vous pouvez demander au colocataire en place de faire les visites, cela leur permet également d’avoir un premier contact avec le nouveau/nouveau.
Le plus difficile est de trouver la bonne agence ou le bon indépendant, je vous conseille d’obtenir les bonnes adresses d’autres investisseurs dans votre ville.
C’ est la solution que je recommande à moyen/long terme si vous voulez investir régulièrement et massivement dans l’immobilier , parce que le temps est de l’argent.
En prime, ces frais sont déduits chaque année de votre revenu (dans le choix du régime réel).
Pour la location à court terme, le même principe d’externalisation existe avec le concept de « concierge », et à mon avis une obligation, si vous ne voulez pas passer tous ces jours à nettoyer les draps et à préparer les arrivées et les sorties.
Pour réduire ces frais, je vous conseille de louer votre bien à partir d’un minimum de 5 nuits, cela réduira vos coûts.
Le choix du bail :
- Nubail , généralement utilisé lorsque la propriété est louée à une famille ou un couple, il y a peu d’obligation pour le bailleur, l’avis du locataire est de 3 mois (sauf dans les zones dites « tendues » comme Paris et d’autres grandes villes), ce qui laisse le temps de trouver un remplacement, la durée du bail a 3 ans.
- Location en location meublée , généralement utilisée lorsque le la propriété est partagée par plusieurs personnes (colocation, ou location à court terme), le bailleur a l’obligation de fournir une cuisine, vaisselle, couette, rideaux ou rideaux ou rideaux volés par exemple, l’avis du locataire est toujours de 1 mois, et la durée du bail est de 1 an. Le bail meublé fournit le statut LMNP, ce qui vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
Le type de bail dépend généralement du type de locataire visé, il est certain que le bail meublé « clé en main » attirera beaucoup plus facilement les étudiants et les jeunes travailleurs, contrairement au bail nu plus familial.
Pour colocataire, vous pouvez offrir un bail commun à tous les colocataires ou un bail individuel, la différence pour le bailleur est faible, mais pour le locataire, cela peut faire la différence.
Le locataire préférera avoir son bail individuel pour être autonome.
Notez qu’un bail individuel en colocation nécessite un espace privé (chambre) d’au moins 14 m², ce qui est très grand pour une chambre, si pas le propriétaire devra utiliser une salle commune avec une chambre de 9 m² minimum.
Frais de location :
- Les prévisions de redevances sont une estimation mensuelle des charges, telles que l’eau froide, et certaines charges de copropriété, une régularisation annuelle est obligatoire (en réalité, il est rare…) et la taxe sur les déchets ménagers visibles sur l’impôt foncier du propriétaire est également récupérable.
- La somme forfaitaire , comme son nom l’indique, est une somme forfaitaire qui ne peut être réglée par le bailleur. Il est donc dans l’intérêt du bailleur de ne pas se tromper dans le paquet. Le taux forfaitaire est souvent utilisé pour la colocation, car si le propriétaire prend le contrat d’électricité en son nom, il est légalement impossible d’utiliser les prévisions sur les redevances, puisque la régularisation annuelle serait similaire à la revente d’électricité, ce qui est interdit.
Pour le choix des locataires, je ne vais pas énumérer les documents que vous voulez demander, vous les trouverez partout.
Cependant, rappelez-vous que c’est à vous d’ « acheter votre tranquillité », cela signifie qu’il est préférable d’avoir un logement vide qu’un mauvais locataire. Parce que malgré l’argent encaissé une fois par mois, les ennuis et le stress vous suivront jour et nuit.
Il est préférable d’attendre 1 mois de plus, et de trouver un locataire sérieux.
C’ est pourquoi je suis un fan des étudiants, parce qu’ils sont rarement ennuyeux (ils sont normalement concentrés sur leurs études en J), et leurs parents paient.
Dans tous les cas, j’essaie de comprendre leur plan de vie, il permet de filtrer rapidement les personnes mûres et sérieuses.
Félicitations aux plus courageux d’entre vous qui sont arrivés à la fin de cet article MEGA.
Je sais que le contenu est très dense, n’hésitez pas à relire mon article pour assimiler toutes les informations.
Maintenant, vous connaissez les principales étapes d’un investissement immobilier locatif réussi, maintenant vous devez agir !
Ne pas oublier que la vie est comme un buffet, vous devez vous lever et Servez-vous pour en profiter !
Je partage également avec vous tous les jalons importants de mon premier investissement réussi, qui génère 250€ de cashflow chaque mois. Tout cela sans entrée, bien sûr.
PS : Pour les plus motivés et curieux, mon paragraphe bonus arrive tout de suite ! !
BONUS : Autres façons d’investir dans l’immobilier ?
L’ acquisition de biens immobiliers physiques est largement reproduite en France, il est vrai que posséder quelque chose de gratifiant, mais cela apporte aussi des contraintes.
Mon objectif sur ce blog est de partager avec vous mes connaissances et une certaine culture financière, c’est pourquoi je veux vous parler de la pierre de papier.
Paper stone est l’immobilier d’affaires détenu sous la forme d’actions, de sorte que vous achetez des actions dans une entreprise.
L’ activité immobilière est composée de locaux commerciaux, bureaux, centres médicaux, centres commerciaux, centres de données, centres logistiques, etc…
Comme dans l’immobilier physique, vous obtenez un part des loyers et des gains en capital reçus par la société, ce revenu est appelé dividendes en pierre de papier.
C’ est un investissement totalement passif (c’est un avantage pour un investissement). On ne vous demandera jamais de faire le bilan de la situation, ou d’aller obtenir un prêt bancaire, par exemple.
Les 2 principaux produits de Paper Stone sont les sociétés d’investissement immobilier civil (SCPI) et les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) .
ICPP :
Les ISC ont été très à la mode ces dernières années, mais à mon avis, ils ont plus d’inconvénients que la CEI :
- Ils sont « difficiles à acheter », c’est-à-dire que vous ne pouvez pas acheter des actions de SCPI pendant la nuit, vous devez attendre l’ouverture de la période de négociation, cette période est spécifique à chaque SCPI, elle peut être de 2 semaines tous les 6 mois par exemple. Cela s’applique à l’achat et à la revente, qui est à prendre en compte, si vous avez besoin d’argent rapidement, vous êtes bloqué.
- Le prix est incertain, le prix d’achat à la date X peut ne pas être le même pendant cette période d’échange, vous pouvez acheter une action pour 100€ mais elle peut avoir atteint 120€. C’est toujours gênant.
- Des frais de transaction de 10% s’appliquent lors de l’achat de SCPI (pas de frais de sortie), de 5 à 6% sont des commissions qui tombent directement dans les poches des vendeurs qui vendent ces produits. C’est probablement la raison pour laquelle de nombreux gestionnaires de fortune font la publicité de ce produit.
Toutefois, deux avantages doivent être mis au crédit des ISC :
- Obtenir un crédit pour l’acquisition d’actions de SCPI est possible, et il est tout à fait conforme à la logique que j’ai mise en avant sur ce blog, en utilisant l’argent de la banque pour acheter des actifs. Imaginez un prêt de 20.000€ à un taux de 2% pour acheter SCPI à 5% de rendement, les calculs sont à faire…
- Des options de démembrement, d’achat à nu et de pleine propriété sont possibles, ce qui donne des avantages fiscaux en termes de transmission aux héritiers.
En général, les SCPI sont détenus à vie l’assurance.
J’ ai écrit un article spécifique, pour connaître les avantages et les risques des CSI Malraux.
SIIC :
Leurs avantages :
- Ils sont « faciles à acheter », ces actions sont cotées en bourse, il est donc possible d’acheter et de vendre ces actions pendant les heures d’ouverture de la bourse.
- Le prix est connu, vous achetez à un moment choisi et à un prix connu, vous n’avez pas de surprises.
- Des frais de transaction très faibles, comme les actions « classiques », vous ne paierez que les frais de votre courtier. Par exemple, de 1€ pour une commande de 500€, à 2.80€ pour une commande entre 2.000 et 4.400€ pour une commande « bourse directe ». Nous sommes très loin des 10% de l’ICPP.
- Diversification, contrairement à SCPI qui sont des sociétés riches en France (et une petite part en Europe), vous pouvez acheter des SIICS américains, canadiens, japonais, anglais, etc… très facilement grâce aux marchés internationaux, c’est une véritable diversification et sécurité de distribuer son CIS aux Etats-Unis et L’Europe.
Du côté négatif, les crédits ne sont pas acceptés pour les SIIC parce qu’ils sont traités comme des actions.
C’ est le seul négatif à mon avis.
La distribution de vos dividendes se fera mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Cela dépend de l’ICIS.
Plusieurs ratios et calculs permettent de déterminer si l’action du CDCI est une bonne ou une mauvaise affaire, mais ce n’est pas l’objet exact du présent article.
Cependant, je vous conseille d’étudier les IRS (capitalisation et SIIC de type de bail similaire), sur 5, 3 et 1 an. S’ils évoluent tous dans la même direction (à la fois vers le haut et vers le bas), c’est parce qu’ils suivent tous le marché, donc vous n’avez pas trop de craintes à avoir.
Si, d’un autre côté, un SIIC monte et tous les autres baissent, c’est parce qu’il y en a peut-être, j’écrirais plus d’articles sur les SIC pour vous aider à approfondir ce sujet.
Les SIIC sont à 99% du temps logés dans un compte de sécurité (compte dédié à l’achat/vente sur le stock échange).
Personnellement, je préfère les SIIC parce qu’ils sont plus liquides (plus faciles à acheter/vendre) et moins facturés en frais. Mais les SCPI peuvent être achetés par crédit et peuvent répondre à un besoin de transmission.
Enfin, je voudrais ajouter que l’un des grands avantages de la « pierre de papier », est qu’il vous permet d’investir dans l’immobilier à partir de 50€/mois, et oui, le prix de certains SIIC ne dépasse pas 50€, et pourtant en achetant une part, vous posséderiez un très petit morceau de centre commercial par exemple J
Mieux vaut investir 50€ /mois que 0€/an !
J’ espère que vous apprécierez ce bonus sur le « Paper Stone »
Agissez maintenant pour votre avenir.
Nathan
J’écrirais d’autres articles sur les SIC pour vous aider à approfondir ce sujet.
Les SIIC sont logés à 99 % du temps dans un compte de sécurité (compte dédié à l’achat/vente en bourse).
Personnellement, je préfère les SIIC parce qu’ils sont plus liquides (plus faciles à acheter/vendre) et moins facturés en frais. Mais Les SCPI peuvent être achetés par crédit et peuvent répondre à un besoin de transmission.
Enfin, je voudrais ajouter que l’un des grands avantages de la « pierre de papier », est qu’il vous permet d’investir dans l’immobilier à partir de 50€/mois, et oui, le prix de certains SIIC ne dépasse pas 50€, et pourtant en achetant une part, vous posséderiez un très petit morceau de centre commercial par exemple J
Mieux vaut investir 50€ /mois que 0€/an !
J’ espère que vous apprécierez ce bonus sur le « Paper Stone »
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