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Comment se porte l’immobilier en 2020 ?

Le marché immobilier tremblait du 1er confinement en mars 2020, puis du second confinement en novembre 2020. Il a connu un rebond à la suite du premier confinement de mai à juillet-août pour se stabiliser dès le début de l’année scolaire en septembre 2020 et subir un autre « blocage » à la fin de l’année.

Il est vrai que structurellement, la demande de logements à Paris et près des banlieues est supérieure à l’offre (surtout la qualité) mais les perspectives économiques futures sont incertaines, voire pessimistes (faillites des indépendants, hausse des taux de chômage…)

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D’autre part, les taux encore faibles du crédit immobilier sont le principal moteur de la prise de décision concernant l’acquisition d’un bien immobilier. Cependant, les conditions d’octroi des prêts immobiliers se sont resserrées depuis la fin de 2019 et sont devenues plus prononcées depuis la crise sanitaire ; les banques limitent le nombre de prêts accordés et craignent l’échec de certains acheteurs.

Alors, qu’est-ce qui est possible de considérer pour l’avenir ?

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Rénovation actuelle du marché immobilier mais pas d’effondrement des prix

La hausse des prix a été ravie au cours des cinq dernières années et, en tant que chasseurs immobiliers, nous avons dû « se battre » chaque jour pour obtenir une visite « avant-première » afin de faire une offre pour nos clients, avant même que tous les autres acheteurs ne deviennent de vrais concurrents entre eux. Les négociations sur les biens de qualité étaient presque impossibles et bien positionnées.

Aujourd’hui, fin 2020, nos chasseurs d’appartements sont satisfaits de cette tendance à améliorer le marché car ils ont plus de temps pour sélectionner les belles propriétés et essayer à nouveau les négociations. Les « mauvaises » marchandises savent plus mal de se vendre. D’autre part, le chasseur de propriétés doit exiger de ses clients un dossier de financement « concret » finalisé ; condition sine qua non pour qu’une offre soit plus facilement acceptée par le vendeur.

Maintenant, il faut savoir que malgré la crise, les prix ne se sont pas effondrés.

L’immobilier Paris Ouest est toujours plus cher que celui de Paris Est. Le centre de Paris détient encore la paume comme les 1er, 2e, 3ème, 4ème, 6ème et 7ème arrondissements.

D’autre part, certains acheteurs ayant un dossier financier fragile ne peuvent plus accéder à l’achat d’une propriété, laissant plus de choix quant aux biens à vendre sur le marché. Le « marché » consiste avant tout à trouver une belle propriété, à un prix raisonnable et qui ne perdra pas sa valeur. L’ancien est toujours populaire, d’autant plus que les nouveaux programmes ne sont pas suffisants (baisse du nombre de licences à construire), qu’ils connaissent un retard dans leur « livraison » compte tenu de la crise sanitaire (retard de 1 à 3 ans) et que leur prix par m2 est très élevé (voir le coût des terrains dans les grandes villes, beaucoup normes de construction obligatoires).

Face à la frilosité ambiante, c’est un bon moment pour acheter !

Les prix de l’immobilier devraient baisser légèrement en 2021 car ceux-ci s’ajustent toujours tardivement. La baisse sera d’autant plus faible que les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers resteront faibles, le report des projets d’acquisition sera faible et l’offre restera inférieure à la demande dans les grandes métropoles telles que Paris (et plus encore pour les propriétés avec terrasse, balcon ou maisons à la périphérie servi). Nous devons également souligner la résilience de l’immobilier français par rapport aux marchés des investissements financiers/alternatifs à faible rendement et la résistance des zones urbaines aux zones rurales. En outre, il y a un « trou d’air » dans les neuf dont les ventes pourraient chuter de près de 35% en 2020, ce qui « stimule » l’ancien.

Mais il convient de noter que les ménages à revenu aisé seront privilégiés par rapport aux plus modestes qui auront un accès plus difficile au crédit (120 000 à 130 000 ménages ont quitté le marché en 2020) et qui sont à risque de chômage massif : nous parlons de 11,5 % vers le milieu de 2021, alors que nous étions près de 7% aujourd’hui. Donc une forte hausse et qui durera avec le temps, puisque selon les prévisions de la Banque de France, nous devrions rester au-dessus des 10% jusqu’à fin 2022.

Face à la frissure générale mais encore bas taux d’emprunt, il est temps d’acquérir une propriété pour des personnes qui conserveront un bon pouvoir d’achat et donc une position de force vis-à-vis des vendeurs. Il faut se rappeler qu’aujourd’hui nous parlons de la courbe K et non plus en V, ou L. Certains secteurs sont épargnés et d’autres roulés ! Les acheteurs qui sont bien à l’affût du secteur financier et professionnel, resteront donc en avance et profiteront de ces nouvelles tendances sur le marché immobilier. Les prix devraient baisser de 2 à 3 % en 2021, sachant qu’il a été historiquement constaté que pendant les crises, la baisse des prix est bien inférieure à la baisse des volumes de transactions ( la crise de 2008, les ventes ont chuté de 30 % en un an, passant de 800 000 à 560 000 changements. Dans le même temps, les prix ont perdu seulement 8%. — Source : Notaires de France).

Pour conclure, les attentistes risquent de manquer de grandes opportunités avant une reprise probable en 2021 !

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